 不動産についてのお役立ち情報〜「不動産の買い換え」について 続編〜 （住まいるクラブ 2003年7月号 特集記事） 猛暑だと景気に好影響を与えるというお話しもあります。考えてみると暑ければ暑いほど、ビールの消費も増えますし、クーラーを買う人も増えます。他にもプールなどのレジャー施設に人出が増えたりと、寒い夏よりは元気になりそうです。温暖化の影響で夏が毎年暑くなっているという気もしますが、そこそこに、暑い夏を期待したいものです。 夏になると、最近ではスーパーでも鰻の蒲焼の匂いが漂ってきて食欲をそそります。７月の19日から8月６日までは土用にあたるそうです。土用の丑の日が有名ですが、土用の期間に鰻を食べるという風習は江戸時代から始まったとされていて、暑い夏には、夏ばてにならないように少しでも多くのビタミンやたんぱく質を摂るようにという生活の知恵から生まれたものです。 ちなみに、鰻にはお肌の潤いを保つ働きがあるビタミンＡが豊富に含まれています。勿論、その他にも栄養満点なので、夏ばてしないように食べる食品としてはうってつけです。 それでは今月も"買い替え"についての続編を暑さに負けずお送りいたします。 今月の ＜注目 ＮＥＷＳ＞ 「シックハウス対策7月1日から施行」 主にクロルピリホスとホルムアルデヒドというシックハウスの主因と考えられている化学物質の使用を禁止、制限する改正建築基準法が7月1日から施行される。 概略 （１） 規制対象の化学物質 クロルピリホス及びホルムアルデヒド （２） クロルビリボリスに関する規制 居住用には使用禁止 （３） ホルムアルデヒドに関する規制 ・ 換気の状況や部屋の種類によって使用する面積を制限する。 ・ 家具等にもホルムアルデヒドが使われているので、機械換気設備の設置が義務付けられる。 ・ 天井裏もホルムアルデヒドの使用を少なくするか、換気設備の設置が義務付けられる。 ＜トレンド＞ 目の痛みや頭痛、ひどい症状になると不眠や慢性的な喉の痛みなどをともない、最近では学校の校舎を作るための建材にも有害な化学物質が使われ、登校する児童にも影響が出るなど、大きな社会問題として考えられるようにもなってきたシックハウス。それでも、最近ではハウスメーカーの自主規制や消費者の需要の変化から以前に比較すると、建築物に使われる化学物質の量は大幅に減ってきています。 今回はそういった動きを法的にも規制していこうとするもので、有害な化学物質の使用の制限や禁止を行うとともに、機械換気設備の設置も義務付けたところが特徴的。 換気設備を設置することに関しては建築コストの上昇にも影響し、改正建築基準法施行後の各ハウスメーカーの仕様や対応も注目されます。 今月のトピックス ＜あなたも買い替えができる!!その２＞ 今回も引き続きご自宅の買い替えについてお送りいたします。前回ではご自宅を買い替えるときの資金面について考えていただきました。 今回は買ってから売るか、売ってから買うかなどの、買い替えのタイミングのお話しを中心に進めてまいります。 売ってから買うか、買ってから売るか？ ご自宅を買い替える場合の資金面の検討を十分に行ってこれなら大丈夫というめどがついたら。まずは一安心ですが、長い道のりはこれからが大変。ご自宅を買い替える場合のもうひとつの大きな柱は買い替えのタイミング。これを一歩間違うと、取り返しのつかないことにもなってしまいますので十分に検討が必要です。でも、心配はご無用です。それぞれの場面で確実な方法を選択していけば安心です。 皆様には当然のことながら、常にご自分の住まいが必要です。何を今さらとお思いでしょうが、ご自宅の買い替えを成功させるにはこの視点が常に必要になります。つまり、先に売ってしまえば住む場所がなくなってしまいますし。先に買えば住む場所が二つになってしまいます。短い期間であれば問題はありませんが、このような状態が長く続くようでは買い替えが成功したとは言えません。 それでは両方を同時にすれば！とも考えられますが。ふたつの行為をまったく同時にはできないことも多く、通常は多少のずれが発生するのはしかたのないことです。このリスクをいかに最小限に抑えて、新しい場所に引っ越せるかが買い替えの大きなポイントです。 売却と購入をまったく同時に行うことは不可能か？ 結論からいうと、購入する物件が新築ならば可能な場合もあるということになります。購入する物件が新築ということは、通常、その物件の売主は不動産業者です。不動産業者は販売促進のためにいくつかのオプションを用意しています。買い替えのお客様に対するオプションの代表例を挙げると。 ★万一、一定期間内にご自宅が売却できないときは購入物件の売買契約をペナルティー無しで解約できる特約をつける。 ★万一、一定期間内にご自宅が売却できない場合は、下取りということでご自宅を不動産業者が買取る特約をつける。 などです。 双方とも購入資金の支払いはご自宅が売れるまで待ってもらえますので安心です。ということは？まったくのリスク無しで買い替えが可能ということです。 ただし、この特約の味噌はご自宅の売出価格です。双方とも自分の自由にご自宅の売出価格を決められるわけではありません。不動産業者によって違いますが売出価格は不動産業者が出す査定価格の例えば、100％以内で売り出して、買取る場合は査定価格の80％といような条件がつけられるケースがほとんどです。 よって、この方法を選択する場合には十分に納得した、ご自宅の売出価格を設定できれば、リスクの少ない方法ということになります。 売却を先に行うことの長所と短所 ご自宅の売却を先に行うことの最大の長所は資金計画に狂いが生じないということです。売却の売買契約を締結してから購入物件を検討しますので、思った金額で売却できなくて手元に残ったお金が予想より減ってしまったということがありません。安心して購入物件を検討できます。売却に時間がかかることが予想されるケースや売りにくいケースなどはこの方法が一番安心です。売却価格の交渉でも最低ラインを割ってしまったときにはまた別の買主を探すということも可能です。 一方、この方法の短所は購入物件がうまくみつからない場合は、一度仮住まいに引越さなくてはならない可能性があるということです。両親や親戚の家に一時、間借りできるような方はいいのですが、仮住まいを借りる場合には家賃や荷物を預けておくトランクルーム費用などの出費が必要になります。売却前の住宅ローンの支払いとの見合いであまりにも負担が増大してしまはないように注意が必要です。 ご自宅が売れたはいいけど、引越す場所がなくて考えもせずに購入してしまうのは考えものですので、売れる前から購入する物件の見当をつけておくのがコツです。また、買ってから完成までが長い新築未完成の物件では最初から仮住まいの予定を計画する場合も多いようです。 購入を先に行うことの長所と短所 購入を先に行うことの長所はご自宅の売却がスムーズにいけば、売却と購入が同時に行える可能性があるということです。例えば、購入した物件が新築未完成物件で完成までに半年近くあるようなとき。物件が完成するまでにご自宅の売却をして、引渡しを購入物件の完成に合わせて設定しておけば、売却物件の引渡しと購入物件への引越しを同時に行えることになります。また、売却を先に行うケースに比べて購入に関しては時間的な制約が無いのでゆとりをもって購入物件を選べるという長所もあります。 逆に、予想期間内に売れない時がこの方法の最大のリスクになります。購入資金は手当てしなくてはならないし、売却代金は手元に入らない。場合によっては売却物件と購入物件の両方の住宅ローンの支払いを背負う危険性も秘めています。購入物件の契約から最終的な資金の支払いの期間が短い場合、ご自宅の売却がどうなるか不透明な場合、同じく売却を急ぎたくない場合などはお勧めできません。先に述べた購入物件の売買契約に特約をつけられるかどうかも含めて慎重に検討する必要があります。 売却物件と購入物件が離れているときは？ 住み慣れたエリアで新しい住まいを探す方が多いとはいえ、親御さんの関係や勤め先の事情など様々な理由で、現在住んでいる場所と離れた場所に新しい住まいを探す買い替えを計画される方も多いことと思います。最近では都心に近いエリアでも割安感が出てきましたので、思い切って都会の近くに引越しという計画もいいかもしれません。この場合にはご自宅の売却を担当する不動産会社と購入を担当する不動産会社は同じにしたいものですが、エリアや購入物件の関係でそうならないケースもあります。そんな時には、まず売却計画を中心に考えましょう。売却しようとするご自宅に近い不動産会社と購入側の不動産会社がうまく連携できることが成功の鍵になります。売却側と購入側が同じネットワークなら、更に安心です 2週に亘ってご自宅の買い替えについてお送りしてまいりました。買い替えには今年から導入された贈与税の相続時精算課税や譲渡損失の繰越控除などの税金面や買い替えローンなどの利用についての細かい知識。売却に関しての綿密な調査や準備など、専門的な分野の経験に基づいたアドバイスが重要になってきます。皆様が信頼する不動産営業担当をみつけることが一番の成功の秘訣です。 編集後記 昨年のこの時期にも阪神タイガースの好調を書いた記憶が蘇ります。優勝を夢見ている人。連敗を期待して待っている人。もう少し様子をみている人。どうでもいい人。イチローや松井がメジャーリーグへ旅立ってからも星野監督のお陰で日本のプロ野球も思ったよりも注目を浴びているようです。こうなったら最後まできわどい勝負を期待したいものです。 |
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