 不動産についてのお役立ち情報（住まいるクラブ 2004年8月号） オリンピックの開幕です。世界中からアスリートたちが集まるスポーツの祭典。今年はオリンピック発祥の地、そして、近代オリンピックの第1回目の開催地でもあるギリシャはアテネで開催されるからでしょうか、いつになく盛り上がっているように感じられます。 ちなみに、今回の開催地のアテネの地名の由来はギリシャ神話に登場する女神「アテナ」を守護神としていることから始まるそうです。アテナは「知恵と戦争」の神でありながら、決して自ら戦争をしかけることはなく、戦うのはもっぱら、自分の国や家庭を守るためだったとされています。 今回の開催地の守護神が女性だからでしょうか、アテネオリンピックへの出場をかけた予選では日本人選手の女性アスリートたちの活躍にこころ躍らされました。 男性選手もがんばっていますが、このところは、どの世界でも女性の活躍が目立つようになってきているのでしょうか？ 住宅を選ぶときも、女性の活躍がないと難しいものです。キッチンや環境など、女性ならではの意見が大切なことを身をもって感じている方も多いはずです。 それでは今月は、男性も女性も、両方の日本人選手の大活躍を祈りながらお送りいたします。 今月の ＜注目 ＮＥＷＳ＞ 「住宅購入時のプラス要因のトップは金利動向」 国土交通省はこのほど分譲住宅、注文住宅、中古住宅のタイプ別に調査した「平成15年度住宅市場動向調査結果」を発表した。それによると住宅の建築または購入にあたりプラス要因として働いた項目の上位は「金利動向」「地価・住宅の価格相場」「住宅取得時の税制等の行政施策」の三つになっている。中でも「金利動向」は調査対象のなかで、もっとも比率の高い注文住宅で39.7％、分譲住宅においても38.3％の世帯がプラス要因として働いたとしている。 また、マイナス要因に働いた項目の上位は「従前住宅の売却価格」「景気の先行き感」「家計収入の見通し」で、もっともマイナスの影響が大きかったものは「従前住宅の売却価格」で、どの住宅タイプでも、マイナス要因として影響を受けたとする世帯の比率がもっとも高く、特に注文住宅では50.09％の世帯が影響を受けたとされている。 ＜トレンド＞ 今回の調査では、分譲住宅と注文住宅のタイプでは約7割の世帯が資金の一部を借入金でまかなっているとういう結果も出ています。 つまり、借入金の金利は住宅を購入してからの返済計画に大きな影響を与え、借入金利が低いうちに購入しようとする世帯が多かったとも言えます。 ここにきて、借入金利の上昇傾向が強くなってきています。景気が良くなってきているとはいえ、その好影響が家庭まで広まってきているとはまだまだ言い難い今は、借入金利が上昇することによって、住宅購入への需要が弱まるのではないかと心配されています。 同じく、好影響の「住宅取得時の税制等の行政施策」のひとつである「住宅ローン控除」の内容も来年以降の入居に対しては条件が厳しくなることが決まっています。金利や住宅ローン控除などの住宅購入の環境が、今より悪くなる前に購入しようとする、駆け込み需要が増えるか、住宅購入の全体の需要が弱まるかは、これから2、3ヶ月の国内の経済状況と合わせて見守ってみないと判断のつけ難いところです。 何でもＱ＆Ａ
Ａ．現在の住宅ローン控除は年末の住宅ローン借入残高の１％相当額が10年間戻ってきますが。来年からは10年間のうち、8年間が1％相当額で、後の2年間は0.5％相当額に減らされることが決まっています。また、現行の制度を受けるには今年の年末までに入居することが条件とされています。 今回は住宅ローン控除のご質問です。昨年度には今の内容の条件が厳しくなるかと予想されましたが、なんとか今年1年の延長が決まりました。ただし、その条件も来年には厳しくなることが決まっています。以下には住宅購入のスケジュールと合わせて、その内容を説明していきましょう。 いくらもどってくるか？ まず、最初に現行制度の復習をしておきます。先にも記載したとおり現在の制度は以下の内容になっています。 ★もどってくる金額の計算 年末の住宅ローンの借入残高（最高5,000万円）の1％が10年間 ★購入する住宅等の主な条件 ・今年末日までに入居 ・築年数は木造20年。その他 耐火建築物は25年以内 ・床面積（登記簿）50㎡以上 今年が最後 ここで注意が必要なのが、今年の年末までに入居していないと、今の制度は利用できないことです。来年からは、今年とほぼ同じ内容ですが、 ★借入残高の最高限度が4,000万円まで ★最後の2年間は借入残高の0.5％相当額 という条件に変わることが確定しています。そして、平成20年までには毎年段階的に条件が厳しくなっていくことも同じく決まっています。 意外と時間がかかる？ 来年には条件が厳しくなってしまうので、どうせだったら今の制度を利用したいところ。そこで、入居までの期間はどれくらいみればいいのかを考えてみましょう。 まず、最初に完成物件の場合です。中古住宅、完成済の新築住宅が対象になります。今のところまったく物件の検討を行っていないという状態から、ある程度自分たちの希望に合う物件を探し当てるまでの期間は、資金計画や家族などと相談する時間も考えると少なくとも2～3週間はかかります。それから実際の契約になりますので、行動を起こしてから契約までは1ヶ月程度は必要になりそうです。 契約が終わると、今度は銀行ローンの申し込み手続などが必要になります。そして、銀行ローンの審査が終わってから、残りの資金を支払って、物件の引渡しを受けて引越しということになります。契約から引渡しまでも約1ヶ月程度は必要になります。 中古は売主さんの事情も 新築住宅であれば、空き家ですので、お金さえ払えば、引渡しを受けることもできますが、一般の方が売主のときには、売主さんの引越しの事情も考慮しなくてはなりませんので、引渡しまで、契約から2ヶ月以上の猶予が欲しいということはよくあります。また、リフォームなども考えると入居時期はさらに先になります。 行動開始から新築完成物件で2ヶ月程度、中古だとそれ以上の期間が必要になってきます。 これから建てる物件は？ 未完成物件については、さらに長い期間を必要とします。希望の間取りが決まっていれば、契約してから銀行ローン確定後、すぐに着工できますが、間取りもこれから決めるようなときは、間取りを決めるだけでも1ヶ月程度の時間を必要としますので、契約から完成までは4～5ヶ月程度の期間が必要です。物件を探す時間を考えていたら、年末までに入居するには、おちおちしている暇もありません。 まだまだ8月といっても、過ぎてしまった7ヶ月を思うと、これからの5ヶ月も瞬く間に過ぎてしまうことも想像できます。住宅ローンの借入金利も上昇の兆しが顕著になっている今。このチャンスを逃さないように、夏休みを前に計画しましょう。 貴方はどっち？ 貸家と持ち家 その８ 今回は住宅を維持するための費用について考えてみたいと思います。持家を維持するには固定資産税という大きな税金が毎年必要になるのは皆さんご存知のとおり。大規模な修繕についても、賃貸であればオーナーの負担でやってもらえます。 こと、維持費に関しては賃貸の方がリーズナブルに済むようようですが･･･ 《維持費って？》 賃貸住宅の維持費といえば、日常の細かい修繕や部品交換を除けば、物件によって違いますが、毎月の家賃とは別に支払っている共益費や管理費のみと考えてもよさそうです。 一方、持家は固定資産税と一戸建てであれば、外壁や屋根の修繕やリフォーム費用。マンションであれば管理費や修繕積立金がその他の大きな負担となります。 《負担しているのは？》 視点を変えてみましょう。分譲マンションのなかで、賃貸に出されている住宅の募集家賃を確認してみてください。管理費込みの金額ですか？それとも、管理費別の金額ですか？分譲住宅ですから普通の賃貸住宅に比較すると管理費は高めになっているはずです。そして、設備や環境が優れている分、家賃も高めになっています。そして、賃貸借契約書には物価等の条件が変わったときは家賃を見直すという条項が必ず入り、この物価のなかには固定資産税の負担も含まれます。いずれにしても、オーナーは家賃という収入から管理費や固定資産税という経費を支払っています。 住宅の維持費は家賃に組みこまれていて、入居者が負担していると考えることもできます。持家は、オーナーと入居者が同じなので、維持費の負担もしょうがないのでは？ (^.^)/~~~ 不動産のことば 《間口》
土地が道路に接している長さを「間口」と言います。土地の価値を決めるうえで、間口は重要な要素となります。 建物を新築するには最低限2ｍ以上の間口がないと許可されません。逆に考えると間口が2ｍ以上ないと、建物を建てるには不適格な土地となります。 最低限2ｍは必要な間口ですが、自家用車を所有する世帯が多い今、自動車を駐車するスペースをとれるかどうかも大切です。普通乗用車の横幅が約1.8ｍ前後ですので、2ｍの間口だと車をとめるとぎりぎりの幅になります。そういった理由から、間口が2ｍの土地は間口が広い土地よりも安く評価されます。 間口と奥行きのバランスもあります。間口が広い土地ならなんでもいいかというと、そうでもありません。道路からみて、横幅が広くても奥行きが短ければ建物を建てるうえでも不便な土地になってしまいます。同じように横幅が狭くて、奥行きがあまりにも長い土地も、使うのに不便になります。目安としては、横幅と奥行きの比が1：1.5以内に収まっていれば比較的整った土地と評価されます。 編集後記 プロ野球界がごたごたしているようです。ふたつがいいのか、ひとつがいいのか？オーナーが偉いのか、選手が弱者なのか？もし自分が、高校生球児でプロ野球から声がかかるような実力があるとしたら！まずは最初にアメリカの大リーグに挑戦してみたいと考えるのは間違いないと思います。これは、少数意見ではないような気もしますが… |
