 不動産についてのお役立ち情報（住まいるクラブ 2005年11月号） 寒さが身に凍みる日が少しずつ増える11月になりました。暦のうえでも11月7日が立冬になっていて、この日を過ぎると本格的な冬を迎える気持ちにもなってきます。 それでも、日中は外で日向ぼっこでもして過ごしたくなるような気持ちの良い天気の日もたくさんあります。今の時期の春のように、ぽかぽかと暖かい日のことを「小春日和(こはるびより)」と言います。この言葉「小春」という漢字のイメージからか2月や3月の暖かい日に使われることもしばしばありますが、この「小春」とは昔の暦の10月のことで、現在の暦でいうと11月になるそうです。正しくは「小春日和」は、ちょうど今頃しか使えない言葉のようです。 さて、皆さんは休日の「小春日和」には何をして過ごしますか？スポーツ、ドライブ、小旅行などアクティブで楽しいこともたくさんありますが。なかには、干したばかりの、ふんわり暖かい布団の温もりを感じながら、うとうとと昼寝をしたいという方はいませんか？ 外に出て太陽の光を浴びるのも気持ち良いものですが、家のなかで、まったりと太陽を感じるのも、これからの季節ならではのひと時ですね。 それでは今月も、干したばかりの布団での昼寝前のひとときに。 今月の ＜注目 ＮＥＷＳ＞ 「フラット35の10月の平均金利は2.78％」 住宅金融公庫の発表による各金融機関が取り扱うフラット35の10月の融資金利（資金受け取り時の金利）は、金利幅が2.371％〜3.42％で、平均金利が2.78％（いずれも段階金利を除いたもの）になった。9月の平均融資金利が2.82％だったので、比較すると平均融資金利は0.04％下がった。 ＜トレンド＞ 「フラット35」という名称を耳にされたことのある方もここ最近では増えてきたことでしょう。これは、平成19年4月に独立行政法人「住宅金融支援機構」という組織に生まれかわることが決まっている「住宅金融公庫」が「フラット35」という住宅ローンを扱っている金融機関から、この債権を買い取るという仕組みになっている住宅ローンです。取り扱い金融機関は「フラット35」の債権を融資と同時に公庫に買い取ってもらえるために、リスクが無く長期間固定金利の住宅ローンを実現できるというものです。 この住宅ローンを利用する不動産購入者としての一番のメリットは「フラット35」が「長期間固定金利型」の住宅ローンだということです。年齢にもよりますが、返済期間は最長で35年になっていて、殆どの取り扱い金融機関で全期間の固定金利を設定しています。変動金利型、固定期間選択型などの住宅ローンは、将来の金利上昇リスクがありますが、全期間固定金利なので融資時の金利が最後まで変わらないというもので、今のような低金利の状況下では有利な住宅ローンとされています。 その他にもローン保証料が不要、繰上げ返済手数料が無料などの有利な特徴もありますが、何と言っても「長期間固定金利型」というのが一番のメリットです。勿論、物件審査が必要であったり、購入価格の8割までの融資額制限があったり、いくつか注意しなくてはならない点はありますが、不動産の購入をするにあたっては、利用する住宅ローンの候補としては、はずせないものになってきていると言えます。 何でもＱ＆Ａ
Ａ．まずは自宅がどれくらいで売却できるかという査定価格を出してもらうのが最初になります。そのときに不動産業者の選別も同時に行います。 今回は、マイホームの買い換えの質問です。ひところよりも物件の売却がスムーズにいくようになったとは言え、今回のようなケースでは、確実な売却可能価格を知ることが一番大切です。万一、予想していた価格に大きな狂いが生じては、買い替えそのものの計画を考え直さなくてはならなくなってしまいます。しっかりとした売却計画がマイホームの買い換えの成功の秘訣です。 売却が先？ 新築分譲住宅を購入する場合で、購入の契約をしても、万一、買い換え物件が一定期間内に売れなかったら白紙でキャンセルできるという特約条項を入れてもらえるときはペナルティーなしで解約できるので、安心です。 ただ、通常はこの買い換えの特約条項が入れられませんので、マイホームの売却を先行させるのが安心です。これは、購入したはいいけど、前の家を売却できなくてダブルローンになってしまうような最悪の状況を避けるためです。 査定をしてもらう 売却が先となったら、まずは不動産業者に査定の依頼をします。広告やインターネット、友人のアドバイスを参考にしながら連絡します。価格査定はどこも無料で実施してくれますし、売却の依頼をするには査定金額を確認してから正式な書類にサインをしますので心配はしないでください。 ただ、紹介された会社なら安心ですが、初めての会社であれば担当の対応などに不安がないか確認をしておきましょう。 長いお付き合い 同じ会社でも担当者は何人かいます。買い換えが成功して新しい家に住むまでには数ヶ月かかることも普通です。信頼できる営業社員を選ぶことが大切です。 査定を依頼して自宅に来てもらったときに買い換えの希望を話しておけば、売却予想価格で売れたときの資金相談もします。売却費用がいくら必要で、手取り金額がいくらで、購入物件にいくら充当できるか、そして、自己資金と住宅ローンはどれくらい必要かといったところを十分に時間をかけて打ち合わせをします。この打ち合わせがおざなりになるような担当者では心配です。 売り出し価格決定 売却の依頼は一社に限定することもできますし、複数の業者に依頼することも可能です。ただ、買い換えの場合は、売却と購入が資金面や契約内容で連動することも多いので一社限定にすることをお奨めします。売却依頼をする業者が決まったら、売り出し価格を業者と相談して決めて売却活動に入ります。売却活動はどんなことをしてもらえるのか、しっかりとした計画を持っている業者なら一社に任せても安心できます。 購入物件をあたる 売却活動に入ったら、今度は購入物件のだいたいの絞込みです。ただ、あせってはいけません、まずは売却の目処がついてからでないと、購入の話は進められませんので、あくまでも目処です。新築なのか、中古なのか、どこのエリアなのか、物件が多いエリアか少ないエリアかなどを検討していきます。希望条件が厳しい場合には仮住まいも視野に入れながら進めます。 売却の感触 一ヶ月程度で売却の感触はつかめます、早期売却が期待できそうか、時間がかかりそうか。時間がかかりそうな場合には売却価格を下げることも検討します。早期売却が期待できるのであれば、購入物件の絞込みのペースも早めなければなりません。一番の理想は購入物件の引渡しと、売却物件の引渡しが同時にできることです。そうするためにも、この時期の打ち合わせが非常に大切です。 買い換えのケースでは売却物件と購入エリアを熟知しているプロを探すのが成功の近道です。それには査定の段階から、信頼できる担当者かどうかを安心できるまで確認することが大切です。 貴方はどっち？ マンションと一戸建 まとめ 今まで11回にわたってお送りしてまいりました、マンションと一戸建についての情報は今回でとりあえずは「まとめ」ということにさせていただきます。マンションにしても一戸建にしても、住宅を購入する際のヒントにしていただけたでしょうか？ 《変化》 日本の住宅事情はバブル崩壊後に大きく変化しました。そのなかでも、マンションを購入しようとする人の価値観の変化は特徴的だと言えるでしょう。 土地神話が生きている頃は、マンション購入はマイホーム実現の、次なるステップである一戸建購入への入り口のように考えられていました。それは、何年後かにはマンションを売って得た利益を元に一戸建を購入しようという計画が実現可能だったからです。ところが地価が下落に転じてからは、そういった計画が非現実的になってしまい、マンションを購入する際にも、長い目で見たうえでの広さ、環境、立地、設備等を吟味するようになりました。 その変化はマンションを、作る側にも大きく影響を与えました。マンション分譲業者はそういった、よりシビアな目に耐えうるような商品を作ることに知恵を絞るようになりました。その結果、消費者と生産者の考え方の変化に地価や建築コストの下落、住宅ローン金利の低さも絡み合い、ここ最近のマンションの売れ行きの好調さを持続するまでに至りました。今や、マンションと一戸建という区切りを住宅購入の最大のポイントと考えることは難しくなりました。希望の条件を満たしてくれる物件が、たまたまどちらかだったという時代になったと言えます。そして、さらに、次なる変化がやってきています。 (*_*) 不動産のことば 《修繕積立金》 分譲マンションの所有者がマンションを長期間にわたって、維持、保全するための定期的な修繕計画を実施するのに積み立てておくお金のことを「修繕積立金」と言います。マンションの所有者は日常の維持管理や清掃業務に充てる管理費とは別に、毎月管理組合に支払います。 また、最近の新築分譲マンションでは購入当初に修繕積立金の一時金として数十万円の単位で徴収することも多い。これは、入居後の修繕積立金の毎月の支払額を抑えたり、外壁の塗り替えなどの将来の大規模な修繕の時の一時負担金を抑えたりする目的で集められる。 マンションの一ヶ月の管理費と修繕積立金の合計が3万円だったすると、年間36万円。10年で360万円。20年となると720万円という結構な金額になります。マンション購入を検討する時にはちょっとした問題になります。 でも、ここでややっこしいのは管理費と修繕積立金が安ければ良いということではないこと。マンションを長きにわたって清潔に安全に保つことはマンションにとって大切なこと、それができていないマンションは資産価値がぐっと下がって、所有者全体の損失につながります。そうです、やはり管理がしっかりしていて、将来の修繕計画にも安心できるマンションはそれなりの出費を覚悟しなくてはならないということになります。あまりにも安すぎるとかえって心配です。 編集後記 パンダが日本からいなくなってしまうのではないかと心配されています。今も上野動物園の人気者リンリン（♂）は今はもう19歳。パンダは20歳を越えると死亡率がぐっと上がってしまうと言われているようですし、メキシコから来日していたシュアンシュアン（♀）は帰国してしまうし。跡継ぎの問題はこんなところにも！ 心配！ (>_<) |