 不動産についてのお役立ち情報（住まいるクラブ 2005年6月号） 雨の多い季節になりました、それでも、梅雨が明ければ一気に夏に突入！プール、海、キャンプ、とレジャーシーズンの到来です。今ではレジャーに欠かせないのがカメラ。使い捨てカメラやデジタルカメラと新しいタイプが増えて最近では一層気軽に、写真を楽しめるようになりました。 ところで、初めて聞かれる方も多いと思いますが6月1日は「写真の日」なのだそうです。写真機は1839年にフランス人画家によって開発され、その2年後にはオランダを経由して日本の島津藩（現在の鹿児島県あたり）に上陸しました。「写真の日」はその島津藩の御用商人が藩主の島津斉彬に写真機を献上して、お殿様の斉彬を撮影した日を日本写真協会が記念日と決めたものです。 ちなみにカラーフィルムを発売したのは、写真機が発明されてから約100年後の1935年にイーストマン・コダック社が最初ということです。 誰もが知っている有名なワンショットから、二人だけの思い出の瞬間を切り取った写真まで、写真は人の記憶の一部を形作るのには欠かせないものとなっています。 それでは今月も、楽しいレジャーの合間、ほんの少しの時間のおともにお送りいたします。 今月の ＜注目 ＮＥＷＳ＞ 「増えたり減ったりの新設住宅着工戸数」 国土交通省が発表した2005年3月の新設住宅着工戸数は前年同月比2.7％減少して、3ヶ月ぶりの減少となった。分譲住宅の着工戸数が増加したが、持ち家と貸家の着工戸数が減少したために、全体では減少となった。 ＜トレンド＞ 住宅着工戸数の増減を利用別でみると。 ◆持ち家 ＝7ヶ月連続の減少 ◆貸家 ＝9ヶ月ぶりの減少 ◆分譲住宅＝先月の減少から増加 へ転じる 分譲住宅のうちマンションは 増加で一戸建住宅は減少 エリア別で見ると、中部圏だけが全体で増加しているという堅調さを示しているのが特徴的。 皆さんの住んでいる周りでは、住宅が増えていますか？賃貸住宅、新築マンション、建売住宅などの建築が盛んで人口が増えていますか？今までは生徒数の減少で、小学校のクラス数減少や小学校の統合などばかりが気になっていましたが、ここにきて、学校区内の世帯数が増えて小学校のクラスが増えるというエリアも出てきています。都心の一部ではこの現象が顕著に現れているようです。 景気の動向は一進一退が続いています。景気の動向を示す数字として、新設住宅着工戸数の他に、株式関連の指数、金利動向、消費者物価指数などなど、たくさんありますが、どれもこれも良かったり悪かったりと、いったいいつになったら、目の前がぱっと開けるトンネルを抜けられるのか、まったくはっきりしません。 同じ業態でも、儲かっているところとそうでないころがあり、安くても売れなくて、高くても人気の商品がありと、消費者の動向もまだら模様。 これからは、土地の価値も上昇する場所と下落する場所の二極化が進むと言われています。経済と同じく、土地の価格もまだら模様が進んでいくということでしょうか。 何でもＱ＆Ａ
Ａ．私道にも所有形態などで多少の違いがあります。私道に面している土地に建物を建築する場合には、その私道が一定の内容を満たしていることが条件になっていますので、建物が建築可能であれば比較的安心です。ただし、公道と違って所有者などを事前に確認しておくことが必要です。 普段、何気なく通っている道路でも、歩道があったりなかったり、細かったり太かったり、行き止まりだったり、最近ではあまり見なくなりましたが、未舗装の道路だったりと様々です。今回はその道路のなかでも私道について考えてみましょう。 家を建てられる土地 例外はありますが、家を建てられる土地の最低条件は4ｍ以上の幅の道路に2ｍ以上接していることが求められます。4ｍ以上の道路幅が必要なのは、救急車や消防車が入ってこられるような道路でないと、万一のときに心配だからという理由もあります。 また、この家を建てるときの条件になっている4ｍ以上の道路は、公道か一定の基準を満たしていて市区町村等から許可を得た特別な私道でないといけないことになっています。 道路の内容を確認する このように、公道の場合でも同じですが、敷地が家を建てるときに支障のない道路に面しているかどうかは事前に確認しておく必要があります。市区町村等から許可を得ていない私道、4ｍの幅がない道路やこれから公道になる予定の道路など、例外はたくさんありますので、その場合には、不動産営業担当者に遠慮しないで確認しましょう。私道でもしっかりと許可を得た道路であれば、将来売却するときでも安心です。 土地の面積と私道の面積 私道の内容を確認するのと相前後して、敷地面積も確認しておきましょう。広告や物件資料によっては土地面積に私道部分の面積が含まれて表示されている場合と、私道面積が別に表示されている場合があります。 簡単に言ってしまうと、私道部分は自分の所有地でも、自分の敷地としては使えない部分になります。家を建てるときの敷地はあくまでも、私道面積を除いた正味の面積で考えなくてはなりません。広告や物件資料を見て、その土地の正味の面積がどのくらいの広さなのかを確認してください。 私道の所有者 また、土地が私道に面しているのに私道の負担面積が無いケースもあります。それは、私道の所有の形態がいくつかに分かれるからです。私道の所有形態は次の三つのパターンが考えられます。 ①ひとつの私道をみんなで共有している ②私道をいくつかに分けて、それぞれが所有している ③全部を一人が所有している ③のケースの場合には、物件は私道に面していても私道の負担面積がないということになります。 私道の管理 私道は個人が所有している道路ですから、維持管理については所有者がこれを行わなくてはなりませんが、舗装してあって、排水施設や配管がしっかり整備してあれば、すぐには心配いりません。 ただ、将来的に家を建て替えるときなどに、どうしても土地が面している私道を工事しなくてはならないことも考えられます。このときに注意しなくてはならないのが、土地が面している私道の所有者が一人の③のケースです。 普段利用する道路が、みんなのものであればお互い協力しやすいものですが、全部が他人のものとなると、所有者に黙って勝手に工事をするわけにもいきませんので、所有者の許可が必要になります。所有者が誰なのか、事前に工事をするときの許可が得られているのかどうかを確認しておく必要があります。 以上のように私道に面している土地では「正味の敷地面積」「私道の許可の有無」「私道の所有者」を契約前までには確認しておきましょう。もっとも、これらは不動産業者にも説明する義務がありますのでご安心を。 貴方はどっち？ マンションと一戸建 その７ 今回は駐車場から家の中まで荷物を運ぶときの動線について考えてみます。 これからは、外でのレジャーの機会も増える季節。家族全員で宿泊の旅行へ出かけるときなどは大きな荷物の持ち運びに一苦労。 旅行だけでなく、普段の買い物の荷物の持ち運びも毎日のことでもあるので気になるところです。皆さんの家はいかがですか？ 《住んでみて気がつく》 マンションを購入するときに見落としがちなのが、駐車場から自分の部屋までの動線。いくら、駐車場がたくさんあっても、距離が遠いと大変です。天気の好い日ばかりとも限りません。雨や雪の日はさらに距離が気になります。 また、小さなお子様や高齢の家族がいる場合は、駐車場から部屋までの段差や段階も気にしなくてはなりません。 《一戸建も》 その点、一戸建なら家の前が駐車場だからといって安心していてはいけません。敷地の広さや高低差に制限があるので、贅沢は言えませんが、駐車場から玄関までの段差は気になりませんか？自動車のドアが大きく開けられるスペースが確保されていますか？駐車場から直接リビングやキッチンに行けると意外と便利だったりします。このあたりは、住んでみないと意外と気がつかない部分です。 《バリアフリーなら安心》 最近は全ての人に優しい、バリアフリーの環境が大切にされてきています。小さな段差にも気を使った住宅であれば安心です。 住んでみないとなかなか、実感できないようなことが、実際に住んでみると、結構重要なポイントだったりすることが、この他にもたくさんあるかもしれません。 (^.^)/~~~ 不動産のことば 《敷地延長》 敷地が図のように旗竿のような形をしているものを「敷地延長の土地」と言い、敷地が面している道路から、通路のようになっている部分を「敷地延長部分」または「路地状部分」と言います。 図のような敷地に家を建てる場合には、敷地延長部分が道路に2ｍ以上接していないと許可されません。
一定地域内の1平方キロメートルあたりの人口を表した数字が「人口密度」。あくまでも勝手な推測ですが、おそらく、人口密度と地価が高いエリアでは敷地延長の土地の出現率はかなり高いはずです。敷地延長のような形も、土地をより有効に利用するためのもの。 ちなみに都道府県別で人口密度が高い順番に並べると ＜都道府県別人口密度＞ ベスト10（人／?） ①東京都（5516）②大阪府（4651） ③神奈川（3514）④埼玉県（1827） ⑤愛知県（1366）⑥千葉県（1149） ⑦福岡県（1009）⑧兵庫県（661） ⑨沖縄県（580）⑩京都府（573） ご自分の予算や希望エリアを考慮に入れて、割安なことが多い敷地延長の土地も検討してみてはいかがでしょうか。 編集後記 プロゴルフ界では若い二人が注目を集めています。最近の若い世代では、周りからの期待という精神的なプレッシャーを自分の力に変えて、実力以上の力を発揮することができる人が活躍しているように感じます。周りの期待がまったく無いにもかかわらず、自分自身で力んでしまい、ここぞというところで失敗をしてきた自分は強い羨望を感じないでもありません。 |
