売買ニュース > （住まいるクラブ 2006年9月号）
いつになったら涼しい秋がやってくるのか、9月に入っても暑い日が続きます。 9月には秋分の日の前後3日間を加えた7日間の秋のお彼岸があります。この間にご先祖のお墓参りに行かれる方も多いことでしょう。さて、この秋のお彼岸で思い出されるもののひとつに「お萩」があります。またの名を「ぼた餅」。 皆さんは、どちらで呼ぶことが多いですか？ 地方によっては小豆餡をまぶしたものを「ぼた餅」黄粉を用いたものを「お萩」。こし餡を使ったものを「ぼた餅」粒餡や煮た小豆そのままを使ったものを「お萩」と呼ぶようですが、もともとは、牡丹の花の咲く季節にある、春のお彼岸に神仏やご先祖のお供物にするのが「ぼた餅」で秋のお彼岸に供える場合は「萩の餅」または「お萩」と呼んでいたようです。 もっとも、食べるのが大好きな方にとっては、それが「お萩」なのか「ぼた餅」なのかは大きな問題とはなりませんね。「棚からぼた餅」ということわざにもあるとおり、昔も今もたくさんの人の大好物になっていることは間違いのないことのようです。 それでは今月も、大好きな美味しい和菓子を、美味しい緑茶と一緒に食べながら過ごす、のんびり、ゆったりした気分のお供にお送りいたします。
国税庁は相続税や贈与税の算定基準となる平成18年分（1月1日時点）の路線価を8月に公表した。それによると、全国41万地点の標準宅地の平均額は1㎡あたり114,000円で前年比1,000円アップの0.9％増で、バブル崩壊後14年振りに上昇に転じた。
路線価の圏域別では
■東京都などを中心とする東京圏
･･････3.5％上昇
■大阪府、兵庫県などの大阪圏
･･････0.7％上昇
■愛知県など名古屋圏
･･････2.1％上昇
■その他の地方圏
･･････5.7％下落
3つの圏域以外では下落したが、下げ幅は2年連続で縮小した。 都道府県別の平均額では、東京都が2年連続で上昇。千葉県、愛知県、京都府、大阪府が、都道府県別のデータを取り始めた平成4年以降、初めて上昇に転じた。残り42道県の平均路線価は下落したが、前年より4県多い33県で下落率が鈍化しており、地方の地価の下げ止まり傾向は強まっている。
地域の経済の好調さを反映して、路線価の上昇率では名古屋市中村区名駅１丁目名駅通りが26.4％アップして東京・銀座中央通りを抜いて初めて全国トップになった。
名古屋に上昇率では日本一の座を明け渡したとは言え、路線価日本一は、21年連続で東京都中央区銀座5丁目の銀座中央通り。
前年より23.8％上昇して1㎡あたり、1,872万円だった。 不動産ファンドによる事業用物件の需要の高まり、マンション用地の需要の高まりを背景に、土地価格が上昇していることは今年に入ってからのニュースなどで目につくようになっています。これらの現象は都心を中心としたもので、郊外の住宅地への需要の高まりは、住宅ローン金利が上昇して、一般の人の住宅への駆け込み需要が高まることが予想される今年の後半とされています。
年末にかけて、いよいよ土地価格の上昇が実感されるシーンが増えそうです。
日本経済の好調さから金利が上がっています。本当に久しぶりに銀行の預金金利も上がったとか。企業の業績は上がる一方ですが、それに比べると個人所得の上昇率は思ったほどではないそうです。それなのに、住宅ローン金利も上がるなんて、ちょっと理不尽だとは思いますが。それでもまだまだ低金利、このチャンスを活かすためにも金利について考えます。
総額518万円以上の差！
まずは金利が1％上がると毎回の返済額にどれだけの差が出るのかを見てみましょう。
借入額 3,000万円 （毎月返済のみ） 30年返済（元利均等払い）
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金利が1％上がることによって
（借入金額1％と2％の差額）
毎月の差 14,394円
毎年の差 172,728円
総額の差 5,181,840円
金利が1％上がるだけでこれだけの差が出ます。
ここで注意して欲しいのは、この支払い額の差は「金利分の支払額」の差だということです。借入額は全て3,000万円で同じ計算ですから。銀行に支払う金利分だけが増えているということです。
購入価格に400万円もの差！
今度は逆に、返済額を固定したときの借入可能額の違いに注目してみましょう。
毎月の返済額を10万円にしたときの借入可能額は 借入金利1％のときで 約3,100万円 借入金利2％のときで 約2,700万円 毎月の支払額は同じなのに、金利が1％違っただけで、物件購入価格に400万円の差が出てきます。別の表現をすると、自己資金を400万円貯めるのと金利1％の差は物件を購入するときに同じ程度の影響があるということです。
土地価格の上昇
金利が1％違っただけで、返済額と借入可能額にこれほどまでの差が出るとに驚いている方も多いのではないでしょうか？ もちろん、この住宅ローン金利の上昇も住宅購入者にとっては重要な問題ですが、その他にも大きな問題が土地価格の上昇です。
財務省が発表した路線価などでも、はっきりしてきたとおり、土地価格は多くのエリアで上昇に転じています。ご自分が希望するエリアの物件価格がどういう状況なのかも把握する必要があります。
人気のエリアでは物件価格が変わらなくても面積が狭くなったりすることも考えられますのでよく注意しましょう。当然のことながら、同じ予算なら土地の価格が上がれば、それだけ条件が厳しくなります。
住宅ローン控除
物件購入に影響するのが、住宅ローン金利、土地価格上昇と、もうひとつが、税制面の優遇措置です。特に物件購入者に対する優遇措置として大きい住宅ローン控除は平成18年の12月末日までに入居しないと、還付される金額が減ってしまうことが決まっています。
今回は詳しく説明するスペースがありませんが、ぜひ、一度確認してください。
今回は住宅ローンの借入金利の上昇による影響を中心に考えてきましたが、それにプラスして、土地価格の上昇圧力、税制面の変更なども含めて考えると、今年は住宅購入の大きなチャンスと考えている人が増えてくるのでは？ 買いたい人が増えると不動産価格に上昇圧力がさらに強まるということになるかもしれません。
その３
前回に引き続き「新築と中古」の「どっち？」の三回目です。
今回は、住みたい場所の視点から、新築がいのか中古がいいのかを考えます。
自分が住みたい街に、住みたい物件があればいいのですが、いざ本気で探そうとなると、なかなか難しいものです。 今回も迷ったときのための小さなアドバイスをお届けします。
《住みたい街》
最近では公立学校でも学区域についてはある程度柔軟に対応してくれるエリアが増えているようですが、学校に限らず、実家、病院、職場など様々な条件から、どうしてもこの街に住みたいという希望を持っている方も多いはず。希望するエリアにはそんなにはこだわりがない方であれば、物件中心で住まいを探すこともできますが、希望するエリア重視の人はそうはいきません。
《土地の価格》
希望するエリアが、学区域限定などの理由で、狭いエリアのなかで住まいを探そうとなると、どうしても条件が厳しくなります。 特に、新しく作られようとしている街ではなくて、既に町並みができているようなエリアだと、新築物件の供給も少ないので、さらに探すのが難しくなります。
既成市街地の限定したエリアで物件を探そうとなると、やはり探すのは中古物件が中心ということになります。
偶然に予算にも合った新築がみつかることもありますが、引っ越したい時期も考慮にいれると、偶然に頼るわけにもいきません。 どうしても新築という方は、住むエリアには柔軟な考えが必要ということになります。
あなたには絶対住みたいエリアがありますか？ それとも物件重視派ですか？ (・・?
「けつろ」と読みます。
結露は空気中に含まれる水分が、気温の低下で液化すること。 住宅では、空気中の水分が建物の内部や壁面、窓ガラス、押入などの冷たいものに触れてついた水滴または、水滴となって付く状態のことを結露と言います。
結露現象をそのまま放置すると、壁紙が剥がれやすくなるばかりではなく、水滴にごみやホコリがつき、カビやダニが発生しやすくなり、アレルギーやアトピーなど健康被害の原因となる可能性もあります。
結露対策をおろそかにはできません。 結露は一般的には、一戸建てよりもマンションに多く、南側の部屋よりも北側の部屋に多く発生します。
また、室内に空気の流れがないことも結露発生の大きな要因です。
マンションで結露が発生しやすいのは、気密性が高いのと、コンクリートに含まれている水分が10年間くらいは外部に放出されているからです。
空気が乾燥すると、風邪のウイルスが活発になると聞きますが、結露の一番の敵は湿度。お湯を沸す、鍋物をする、室内で洗濯物を乾かす、石油ストーブで暖房するなど全ては結露発生の要因。こういったときは換気扇を併用して水蒸気が室内にこもらないようにすることが大切です。
また、空気の入れ換えも重要です。できれば24時間喚起。昼間は外の空気を入れて、空気のこもりがちな押入も、たまには空気の入れ換えをします。冬場は換気と加湿をバランスよく行うことが健康にも大切です。
サッカー界ではオシムジャパンが順調（？）な滑り出しをみせてくれています。それにしても、トップが代わると、メンバーまでもがこうも代わるのかと驚いた人も多いのではいでしょうか？ そうは言っても、内閣の人事もトップが変わると留任の方が珍しくて、ほとんどが入れ替え人事になるのが当たり前でしたね。皆様の所属する会社、団体はいかがですか？ (>_<)
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