売買ニュース > （住まいるクラブ 2008年2月号）
2月になりました。今年は4年に一度の夏季オリンピックが北京で開催されます。ということは、今年は「閏年」、ご存知のとおり今月のカレンダーは29日まであります。現在の時間の単位「秒」は地球と太陽の動きとは無関係な原子時計が刻む時間を基準にしています。この時間だと、地球が太陽の周りを1周するのにかかる日数は365.242195日になります。つまり1年を365日にすると1年に0.242195日があまることになります。このあまった時間が4年分たまると0.9687日の約1日分になりますので、4年に１度調整しようというのが閏年です。
ここでちょっと気が付くのは、もっと長い年数で考えると誤差がたまってきて4年の一度の調整だけでは足らなくなってしまうのではということです。実は、これを調整するために本当ならうるう年なのに2月が29日までない年もあり、その他にも一日の長さにも狂いが生じないように「閏秒」という1秒を調整する日を設けて、時間と太陽の場所、月と季節がずれないように決められているそうです。なんだか不思議ですね･･･
それでは今月も、なんとなく宇宙のなかの地球を考えながら初めましょう！
耐震偽装事件を受けて2007年5月に成立した「特定住宅瑕疵担保責任の履行確保に関する法律」の施行期日を定める政令が閣議決定され、新築分譲主等に瑕疵担保責任履行のための資力確保を保険や供託の仕組みを活用して行う制度は、2009年10月から施行されることになった。
この「特定住宅瑕疵担保責任の履行確保に関する法律」は耐震偽装事件が社会問題となり、万一、不動産業者や建設業者が構造に重大な欠陥のある新築住宅を引き渡した後に倒産したような場合でも、保険契約の締結や保証金の供託によって消費者の被害を最小限に食い止めるような仕組みが必要だということで成立したもの。
政令によると、まず今年の4月に、この住宅瑕疵担保責任保険の引き受けを行う法人が指定されることと、保険契約に係わる新築住宅に関する紛争の処理体制の整備について施行される。これによって保険会社と紛争処理の体制を最初に整えることになる。
そして、本格的に瑕疵の保証について取り決めてある「建設業者と宅地建物取引業者に関する資力確保の義務付け」については2009年10月1日から施行されることになっている。
それによると、供託金については不動産業者等は「住宅販売瑕疵担保保証金」建設業者は「住宅建設瑕疵担保保証金」として、それぞれ販売、建築戸数によって区分され、戸数が多いほど供託金が増える。最高区分は年間30万戸を超える戸数で、その場合の供託金は120億円になる。
耐震偽装事件の余波は、建築確認制度の厳密化で建築着工戸数の大幅な減少を招くなどの影響を与えています。今回の新たな仕組みもこの事件の影響でできた制度です。建築確認制度のような混乱がなく、スムーズにスタートして、消費者もより安心できる制度になることを期待しましょう。
今回は不動産売買契約の解除に関する質問です。勿論、契約するからには解除されないのが前提ですが。万一のときも考えて、この内容について理解しておくことは大切です。以下には簡単にその内容を説明していきます。
ローン特約による解除
不動産を購入するケースでは、買主さんが銀行ローンを申込んで購入資金に充当するのがごく一般的なことです。ただまれに、この融資の申し込み審査が銀行で通らないことがあります。このようなときに備え、万一、融資が否認された場合には契約を白紙に戻すという解約条項が銀行融資による特約条項（ローン特約）です。この条項が適用されると、契約はなかったことになりますので、売主さんに支払った手付金も返してもらえますし、仲介手数料についても不要になります。
ただし、契約締結時に融資申込先、融資申込金額を明確にして、かつ、融資の可否の結果をもらう期日が決められますので、その内容については、しっかりと確認しておいてください。仲介業者がアシストしてくれますが、うっかりこの期日を過ぎているのに、銀行からの返事がないような場合はトラブルの原因になります。
手付け放棄による解除
何の理由もなく契約を解除することができる条項もあります。買主は支払った手付金を放棄して、売主さんはもらった手付金の倍額を買主さんに支払うことによって解除できるというもので、これが手付け放棄による解除です。
ただ、この条項に基づいて解除できる期限は、期日を設定する場合、相手方が契約の履行に着手するまでなど、契約内容や売主が一般の方か不動産業者かなどで違ってきますので、いつまでがこの期限なのか確認しておきましょう。
契約違反に伴う解除
契約の当事者の一方が契約書の内容に違反した場合には、契約履行を促すための一定の催告期間を設けたうえで、契約違反をされた方は契約を解除することができます。契約の違反者には当然、違約金の支払い義務が生じます。
不動産売買契約では実際の損害額を算出して支払うことが難しいので、あらかじめ売買代金の20％相当額を違約金の額にするというふうに決められていることがほとんどです。
危険負担に伴う解除
契約を締結してから物件を引き渡すまでの間に、地震などの天災や売主さんに責任がないのに物件が壊れてしまった場合にどうするかが決めてあるのが危険負担に関する条項です。
このような場合、不動産売買契約では売主さんがこの負担を負うことになっています。したがって、物件が修復できるときには、売主さんの負担で直し、どうしても修復ができないような場合には契約が解除になりますので、売主さんはもらった手付金を買主さんに返さなくてはなりません。ただ、あくまでも、不可抗力なので売主さんに違約金などの支払い義務は生じません。
以上が不動産売買契約の解除に関する内容です。契約から引渡しまではスムーズに行われるのがほとんどですが、万一のときのことを考えて契約前に確認しておくことは大切です。使われている言葉や内容は慣れないと難解ですが、理解できるまで何度も営業担当に聞いてください。
人生最大のお買物「マイホーム」。手に入れるまで、あれやこれやと悩むのは当然です。さて、そんなとき、あなたは家族、友人のアドバイスを聞きますか、それとも一切聞かないタイプですか。聞くにしても、しっかりと参考にするのと、なんとなく聞き流すのとは違ってきます。
今回はそんなお話です。
《人の意見を大切にする人》
親になって初めてわかる自分の親の気持ちとはよく言いますが、年長者の意見やその道に詳しい人の意見は貴重なものですね。やはり住宅購入にあたっては、様々な人の意見やアドバイスを聞くことが大切です。でも、一番大切なのは家族の意見。一緒に住む家族とゆっくりと相談する時間を作りましょう。でも、あまりにも人の意見を聞きすぎて、いつまでたっても進まない優柔不断になるのは考えものですが。
《聞き流す人》
人の意見は大切だとは言っても、その内容が「おせっかい」に相当するような場合もたくさんありますね。ここぞとばかり自分の経験談を話しはじめる人も多いのでは。
人の意見を聞くときに一番難しいのは、その意見が自分にとって有用か、そうでないかを見極めることかもしれません。全てが家族のためになる意見だとは限りませんし、また、その逆もあります。真剣に聞くふりをして、自分に必要なことだけを吸収して、あとは聞き流すということができれば、それが一番なのかもしれませんね。
そうは言っても、良薬は口に苦しで、自分に有用な意見ほど聞き流したり、無視したり、反発したりしたくなるのが人間ということなのでしょうか。
さて、みなさんは (・・?
用途地域とは、建築基準法に定められている都市全体の土地利用の基本的枠組みを設定するもので、住居系のエリア、商業系のエリア、工業系のアリアなどを適正に配置して、機能的な都市活動を確保するとともに、建築できる建物の種類、用途、容積率、建ぺい率、日影等について制限されている地域のこと。
用途地域は現在12種類あり、建築できる建物の用途や広さの制限などが決められています。
低層住宅系では
《第一種低層住居専用地域》
低層住宅のための地域。住宅や小規模なお店や事務所をかねた住宅、小中学校、診療所などが建てられます。
《第二種低層住居専用地域》
主に低層住宅のための地域で、第一種低層住居専用地域に建てられるもののほか、床面積が150平方メートル以下のお店などが建てられます。
中高層住居系では
《第一種中高層住居専用地域》
中高層住宅のための地域です。第二種低層住居専用地域に建てられるもののほか、病院や大学、床面積が500平方メートル以下のお店などが建てられます。
《第二種中高層住居専用地域》
主に中高層住宅のための地域です。第一種中高層住居専用地域に建てられるもののほか、床面積1,500平方メートル以下のお店や事務所などの利便施設が建てられます。
この他にも住居系、商業系、工業系など、それぞれに同じように規制があります。このように用途地域がわかると周辺環境もある程度想像できますので、住宅の購入にあたっては、ひとつの参考情報にもなります。
海外に行ったときやニュースを見たときに、違う国の文化や考え方の違いについて思い知ることがたくさんありますが、ハンドボールのオリンピック予選のすったもんだについてのニュースを聞く度に、この感じを抱きます。日本人は柔道、相撲道、野球道とまではいかないまでもスポーツに一種独特のフェアプレイを求めます。ちょっと理解できないですよね。 (-_-;)
売買ニュース > （住まいるクラブ 2008年2月号）